BRN nepremičnine, Bojan Radusinović s.p., Prušnikova ulica 126, 1210 Ljubljana – Šentvid, MŠ: 9106189000, (v nadaljevanju tudi »BRN«),
SPLOŠNI POGOJI POSLOVANJA PRI POSREDOVANJU V PROMETU Z NEPREMIČNINAMI
- Uvodno
1.1. Ti splošni pogoji (v nadaljevanju »SPP«) ter cenik storitev so sestavni del pogodbe o posredovanju (v nadaljevanju »POP«), ki jo BRN sklene z naročiteljem in urejajo razmerja med naročiteljem in nepremičninsko družbo.
1.2. Če POP vsebuje določila, ki so v nasprotju z SPP, prevladajo določila POP.
1.3. Izrazi v teh SPP imajo enak pomen, kot je določen v ZNPosr in sicer:
• nepremičninska družba: BRN, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami;
• nepremičninski posrednik: fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi, s pridobljeno licenco pristojnega ministrstva za opravljanje poslov posredovanja in je vpisan v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu;
• posredovanje v prometu z nepremičninami: opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti posredništva v prometu z nepremičninami, pri čemer posamezni posli posredovanja v prometu z nepremičninami vsebujejo vse dejavnosti pri vzpostavljanju stika med naročiteljem in tretjo osebo ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je določena nepremičnina, kot so kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino.
• naročitelj: fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju;
• tretja oseba: oseba, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino;
• naročiteljevi ožji družinski člani: naročiteljev zakonec ali oseba, s katero naročitelj živi v zunajzakonski skupnosti, v skladu s predpisi o zakonski zvezi in družinskih razmerjih, njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati;
• nepremičnina: nepremičnina, ki je predmet posredovanja. - Storitve posredovanja pri prometu z nepremičninami
2.1. Nepremičninska družba opravlja storitve posredovanja pri prodaji/nakupu nepremičnine ali oddaji/najemu oz. zakupu nepremičnine ali pri ustanovitvi/spremembi/prenehanju drugih pravic na nepremičnini.
2.2. Če s POP ni določeno drugače, so v storitvah posredovanja vključeni zlasti naslednji posli, ki jih nepremičninska družba opravi za naročitelja, če in kolikor to narekujejo okoliščine posameznega posla:
• sprejem naročila za opravo posredovanja;
• ugotovitev identitete naročitelja z vpogledom v osebni dokument in javne evidence ter pridobitev kontaktnih informacij o naročitelju in tretji osebi za namen sklenitve pogodbe, katere predmet je nepremičnina (osebno ime ali firma, naslov, davčna številka, EMŠO ali MŠ, številka transakcijskega ali poslovnega računa);
• prizadevanje za vzpostavitev stika med naročiteljem in tretjo osebo, ki se bo z naročiteljem pogajala o sklenitvi najemne, zakupne, prodajne, menjalne pogodbe oz. druge pogodbe o ustanovitvi/spremembi/prenehanju drugih pravic na nepremičnini;
• sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki definira obseg storitev;
• izvedba ogleda nepremičnine (po tem, ko je sklenjena pogodba o posredovanju), z namenom preveritve dejanskega stanja nepremičnine in s tem preveritve, ali ima nepremičnina očitne napake oziroma pomanjkljivosti, ki vplivajo na uporabnost ali ceno nepremičnine in z namenom določitve primerne ponudbene cene;
• ugotovitev pravnega stanja nepremičnine z vpogledom v javno dostopne evidence glede nepremičnine in v listine, ki jih dostavi naročitelj (preveritev lastništva, morebitne stvarne ali druge pravice tretjih oseb na nepremičnini);
• pojasnilo naročitelju in tretji osebi o tržnih razmerah, pomembnih za določitev prodajne cene ali najemnine/zakupnine;
• seznanitev naročitelja z ugotovljenim pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine ter opozarjanje/seznanjanje z očitnimi pravnimi in/ali stvarnimi napakami in opozarjanje na tveganja povezana s takšnimi napakami;
• seznanitev naročitelja in tretje osebe z vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe, ki je predmet posredovanja (vključno z določbami Zakona o učinkoviti rabi energije (ZURE) in ustreznih podzakonskih predpisov glede zagotovitve energetske izkaznice za stavbe ali posamezne dele stavb, ki se prodajo ter glede navajanja energijskih kazalnikov energetske učinkovitosti stavbe ali posameznega dela stavbe iz energetske izkaznice že pri oglaševanju prodaje nepremičnine, kot tudi s predvidenimi globami v primeru kršitve navedenih obveznosti);
• seznanitev naročitelja in tretje osebe z višino notarskih stroškov, stroškov zemljiškoknjižnega postopka, vrsto in višino davkov ter z morebitnimi drugimi stroški;
• trženje in oglaševanje nepremičnine na spletni strani nepremičninske družbe in drugih spletnih straneh in/ali tiskanih medijih;
• organizacija in vodenje ogledov v prisotnosti naročitelja (ali brez njegove prisotnosti, če je izrecno tako dogovorjeno);
• sodelovanje pri pogajanjih in pripravi za sklenitev pogodbe o nepremičnini, ki je predmet posredovanja;
• komunikacija z naročiteljem.
• druge storitve za katere se nepremičninska družba in naročitelj posebej pisno dogovorita v pogodbi o posredovanju
2.3. S plačilom za posredovanje (provizijo) se krijejo stroški za opravljanje poslov iz točke 2.2. - Dodatne storitve
3.1. Nepremičninska družba lahko za naročitelja opravi dodatne storitve, če se o tem dogovorita z naročiteljem v POP oz. aneksu k POP, ali na podlagi naročiteljevega pisnega naročila in pisne potrditve s strani nepremičninske
družbe (kot pisna oblika se šteje tudi e sporočilo).
3.2. Kot dodatne storitve se štejejo zlasti:
• priprava prodajne ali najemne/zakupne pogodbe, ki ureja osnovni pravni posel, ki je predmet posredovanja, dodatne pogodbe (npr. priprava pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim, pogodba o ustanovitvi ali prenehanju stvarne pravice, menjalna pogodba);
• pridobivanje soglasij, dovoljenj ali drugih dokumentov, ki so potrebni za sklenitev pogodbe, katere predmet je nepremičnina;
• pridobitev izvedeniškega mnenja ali organizacija cenitve nepremičnine;
• zastopanje v davčnem postopku;
• zemljiškoknjižna realizacija posla;
• vsakršno urejanje pravnega stanja nepremičnine (npr. priprava zemljiškoknjižnih vknjižbenih ali izbrisnih predlogov);
3.3. Dodatne storitve se obračunajo v skladu z vsakokratnim cenikom nepremičninske družbe, ki je priloga teh SPP, pri čemer je naročitelj zavezan za plačilo teh storitev, tudi, če pogodba za nepremičnino, za katero je posredovala ni realizirala, t.j. prodajna ali najemna/zakupna pogodba ni bila sklenjena. Dodatne storitve se torej obračunajo posebej in neodvisno od upravičenosti nepremičninske družbe do plačila provizije.
- Plačilo
4.1. Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, na dan, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala. Nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo
pogodbe, katere predmet je nepremičnina.
4.2. Plačilo za posredovanje v primeru prodaje ali nakupa nepremičnine znaša 4% od bruto pogodbene cene + 22% DDV. Če pa je vrednost nepremičnine za katero je nepremičninska družba posredovala manjša od 10.000 EUR, znaša provizija 800,00 EUR plus 22% DDV, torej 976,00 EUR, če ni v POP dogovorjeno drugače. Plačilo za posredovanju pri najemu znaša 4 % vrednosti posla + 22% DDV, vendar ne več kot znesek enomesečne bruto najemnine in ne manj kot 150 eurov + DDV (pogodbena vrednost je enaka zmnožku zneska mesečne bruto najemnine in števila mesecev, za katerega se nepremičnina oddaja) oz. v primeru posredovanja za gospodarske subjekte v višini dvomesečne bruto najemnine + 22% DDV, če ni v POP dogovorjeno drugače.
4.3. Kadar nepremičninska družba posreduje za obe stranki (prodajalca in kupca ali najemodajalca in najemnika), ima od vsake stranke pravico zahtevati plačilo polovice provizije.
4.4. Če nepremičninska družba katerega posla iz točke 3. SPP ne opravi, ker to ni potrebno zaradi okoliščin posameznega primera, ali na izrecno željo naročitelja, naročitelj nima pravice zahtevati znižanja plačila za posredovanje. Enako velja za dodatne storitve iz točke 2 cenika, ki je priloga teh SPP.
4.5. Nepremičninska družba ima pravico do celotnega plačila tudi, če naročitelj ali tretja oseba odstopi od že sklenjene Pogodbe, katere predmet je nepremičnina, ali če je pogodba razvezana.
4.6. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi, če naročitelj oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo, katere predmet je nepremičnina, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravila v stik nepremičninska družba in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju veljavnosti pogodbe o posredovanju.
4.7. V plačilo za posredovanje niso vključeni stroški notarskih storitev, javne dajatve in takse ter stroški dodatnih storitev iz točke 3.2. SPP. - Domneva stika
5.1. Naročitelj mora v treh dneh po prejemu obvestila nepremičninske družbe o opravljenem stiku s tretjo osebo, nepremičninsko družbo pisno obvestiti o dejstvu, da ga je predhodno v stik z isto tretjo osebo spravila že druga nepremičninska družba, ali da je isto tretjo osebo že našel sam. V kolikor naročitelj tega ne stori, šteje, da je naročitelja v stik s tretjo osebo spravila nepremičninska družba. - Povrnitev dejanskih stroškov
6.1. Če se stranki s pogodbo o posredovanju izrecno dogovorita, ima nepremičninska družba pravico do povračila dejanskih stroškov, ki so ji nastali v zvezi z opravljanjem storitev posredovanja iz točke 3. SPP (npr. potni stroški, ogledi, priprava listin, priprava pogodbe itd.), tudi če pogodba, katere predmet je nepremičnina, ni bila sklenjena. Višina dejanskih stroškov, ki jih nepremičninska družba lahko zaračuna naročniku, ne sme presegati 150,00 EUR. Dejanski stroški se zaračunajo po priloženem ceniku. - Zavarovanje odgovornosti
7.1. Nepremičninska družba ima zavarovano poklicno odgovornost za škodo v skladu z določili ZNPosr. Zavarovanje krije odgovornost za škodo, ki bi lahko nastala naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo POP. Številka zavarovalne police, zavarovalna vsota in firma zavarovalnice so navedeni v POP. - Ekskluzivna pogodba o posredovanju
8.1. Če nepremičninska družba in naročitelj skleneta ekskluzivno pogodbo o posredovanju za nepremičnino, naročitelj v času veljavnosti pogodbe v zvezi z isto nepremičnino ne sme skleniti pogodbe o posredovanju z nobeno drugo nepremičninsko družbo in ne sme sam ali prek tretje osebe oglaševati, prodajati ali oddajati te nepremičnine. - Druge obveznosti naročitelja:
9.1. Naročitelj mora nepremičninski družbi predložiti vso razpoložljivo dokumentacijo, ki se nanaša na nepremičnino, ki je predmet posredovanja (npr. gradbeno in uporabno dovoljenje, energetsko izkaznico, dokazilo o lastništvu, če lastništvo ni vknjiženo v zemljiški knjigi, itd.).
9.2. Naročitelj jamči, da so vsi podatki, ki jih posreduje nepremičninski družbi točni, resnični in celoviti.
9.3. Naročitelj mora najkasneje v petih delovnih dneh od spremembe pisno obvestiti nepremičninsko družbo o vsaki spremembi svojih interesov (npr. glede prodajne cene ali cene za oddajo, želenega datum primopredaje
nepremičnine, itd.). - Anonimnost naročitelja
10.1. Kadar nepremičninska družba opravlja storitve posredovanja za naročitelja, ki želi ostati anonimen, ni zavezana tretji osebi, ki bi z naročiteljem želela skleniti pravni posel, izdati identitete naročitelja vse do sklenitve pravnega posla. - Pravica do pridobitve podatkov
11.1. Če naročitelj odstopi od pogodbe o posredovanju in/ali ne sklene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, lahko nepremičninska družba v treh letih po nastopu te okoliščine opravi poizvedbe o morebiti sklenjeni pogodbi, katere
predmet je nepremičnina – zlasti, vendar ne izključno, lahko zahteva podatke od zemljiške knjige in Geodetske uprave RS.
11.2. Na podlagi 17. čl. ZNPosr ima nepremičninska družba z namenom zaščite interesov naročitelja pravico v skladu z Zakonom o plačilnem prometu, da od Banke Slovenije pridobi podatke o blokiranih transakcijskih računih fizičnih oseb, ki nastopajo kot naročitelji ali kot tretje osebe v prometu z nepremičninami. - Obveznosti po zakonu o preprečevanju pranja denarja in financiranju terorizma
12.1. V skladu z Zakonom o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma (v nadaljevanju »ZPPDFT-2«) mora nepremičninska družba pri sklepanju določenih pravnih poslov opraviti pregled stranke, ki zajema i) ugotavljanje identitete stranke, ii) ugotavljanje dejanskega lastnika
stranke – pravne osebe, iii) pridobitev podatkov o namenu in predvideni naravi poslovnega razmerja ali transakcije ter drugih podatkov v skladu z določili ZPPDFT-2 in iv) redno skrbno spremljanje poslovnih dejavnosti, ki jih stranka izvaja pri nepremičninski družbi.
12.2. Z namenom izpolnitve svojih obveznosti po prejšnji točki, ki jih nalaga ZPPDFT-2 ima nepremičninska družba pravico pridobiti in preveriti naslednje osebne podatke stranke in zakonitega zastopnika stranke: i) osebno ime, ii)
naslov stalnega in/ali začasnega prebivališča, iii) datum in kraj rojstva, iv) davčno številko ter v) številko, vrsto in naziv izdajatelja uradnega osebnega dokumenta. - Varstvo, obdelava in uporaba osebnih in zaupnih podatkov
13.1. Zaradi izpolnjevanja obveznosti po POP ter obveznosti, ki jih nepremičninski družbi nalaga ZPPDFT-2, lahko nepremičninska družba skladno s predpisi, ki urejajo osebne dokumente vpogleda in prepiše podatke z osebnega dokumenta (osebno ime, naslov stalnega ali začasnega prebivališča, datum in kraj rojstva, davčno številko ter številko, vrsto in naziv izdajatelja uradnega osebnega dokumenta)
13.2. Nepremičninska družba sme na podlagi predhodne pisne privolitve imetnika fotokopirati imetnikov osebni dokument, če je to potrebno za posamezen posel.
13.3. Nepremičninska družba na fotokopiji osebnega dokumenta označi: i) da gre za fotokopijo, ii) svoj naziv, iii) namen fotokopiranja in iv) da je kopija narejena na podlagi privolitve naročitelja.
13.4. Nepremičninska družba se zavezuje, da ne bo nadalje kopirala osebnega dokumenta naročitelja, niti kopije hranila v elektronski obliki.
13.5. Nepremičninska družba se zavezuje k varovanju vseh osebnih podatkov v skladu s predpisi o varstvu osebnih podatkov. Vsi osebni podatki bodo uporabljeni le za namen sklepanja, izvajanja, spreminjanja in prekinitve POP in pogodbe, katere predmet je nepremičnina. Za kakršnokoli uporabo osebnih podatkov v druge namene bo nepremičninska družba predhodno pridobila pisno soglasje naročitelja. - Odškodninska odgovornost
14.1. Nepremičninska družba je upravičena od naročitelja zahtevati povrnitev vse škode, ki bi ji nastala zaradi kršiteljevih pogodbenih obveznosti. Takšne kršitve so zlasti, če:
• naročitelj nepremičninski družbi ob sklenitvi POP ne dostavi vseh relevantnih dokumentov, ki se nanašajo na nepremičnino in so mu na voljo;
• naročitelj onemogoča oglede nepremičnine;
• naročitelj prek drugega nepremičninskega posrednika nepremičnino trži ceneje ali pod drugačnimi ugodnejšimi pogoji, kot so bili dogovorjeni z nepremičninsko družbo;
• naročitelj brez utemeljenega razloga ali v nasprotju z dobro vero in poštenjem ne pristopi k pogajanjem za sklenitev pogodbe o nepremičnini ali noče skleniti takšne pogodbe, s tretjo osebo, s katero ga je nepremičninska družba spravila v stik;
• če naročitelj po sklenitvi posla, pri katerem je posredovala nepremičninska družba, nepremičninski družbi na njeno zahtevo v 3 (treh) dneh ne dostavi kopije sklenjene pogodbe za posel, pri katerem je posredovala družba.
• naročitelj huje krši druga določila SPP ali POP.
14.2. Če naročitelj, ki ni potrošnik, sam, ali njegovi ožji družinski član ali z naročiteljem povezana oseba, kot določena v Zakonu o dohodnini ali Zakonu o davku od dohodkov pravnih oseb sklenejo prodajno oziroma najemno/zakupno pogodbo s tretjo osebo, s katero ga je nepremičninska družba spravila v stik, ali če prodajno oz. najemno/zakupno pogodbo navedene osebe sklenejo najkasneje v roku šestih mesecev po prenehanju POP, je naročitelj dolžan nepremičninski družbi plačati pogodbeno kazen v znesku dvakratnika provizije, določene s POP. To določilo ne izključuje veljavnosti določila točke 4.6.
14.3. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja – plačilo mora temeljiti na že opravljenih poslih in znaša eno četrtino s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje. Če je tretja oseba naročiteljev ožji družinski član, je naročitelj nepremičninski družbi dolžan plačati s pogodbo dogovorjeno plačilo za posredovanje v celoti. - Energetska izkaznica
15.1. Naročitelj je izrecno opozorjen, da mora v primeru, ko oddaja nepremičnino za obdobje, ki je enako enemu letu ali daljše, ter v primerih prodaje nepremičnine, že pred oglaševanjem nepremičnine, nepremičninski družbi predložiti izkaz o energijskih lastnostih stavbe ali energetsko izkaznico, v skladu z določili 31. člena Zakona o učinkoviti rabi energije (»ZURE«). V kolikor gre za izjemo, torej za nepremičnino, glede katere ni potrebna energetska izkaznica, bo to nepremičninska družba pisno sporočila naročitelju. Če želi naročitelj oddajati ali prodajati nepremičnino brez izkaza o energijskih lastnostih stavbe ali energetske izkaznice, nepremičninska družba ne prevzema nikakršne odgovornosti za plačilo morebitne globe zaradi oglaševanja brez
energetske izkaznice oz. brez navedbe energijskih kazalnikov energetske učinkovitosti stavbe ali zaradi nepredložitve izkaza o energijskih lastnostih stavbe ali energetske izkaznice pri prodaji ali oddaji v najem, ki znaša v
obeh primerih 300 EUR. - Prenos
16.1. Nepremičninska družba lahko storitve posredovanja delno ali v celoti prenese na druge nepremičninske družbe, s katerimi ima sklenjene pogodbe o poslovnem sodelovanju, če ni s POP to izrecno izključeno. V takšnem primeru
prenosa ostane naročnik v pogodbenem razmerju le z nepremičninsko družbo, ta pa mu mora izročiti seznam nepremičninskih družb na katere prenaša naročilo. - Trajanje POP
17.1. POP je sklenjena za določen čas devetih mesecev. Nepremičninska družba in stranka se lahko dogovorita za krajše trajanje POP.
17.2. Morebitne spore bosta nepremičninska družba in stranka reševali sporazumno. V kolikor to ne bi bilo mogoče, je za reševanje sporov izključno pristojno sodišče v Ljubljani.
17.3. Uporablja se izključno slovensko pravo.